공인중개사 기출 33회 1차 26번 – 부동산학개론

부동산투자에서 ( ㄱ )타인자본을 40% 활용하는 경우 와 ( ㄴ )타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년 간 자기자본수익률(%)은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 부동산 매입가격: 20,000만원
○ 1년 후 부동산 처분
○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생)
○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%
○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

정답: 4

부동산투자에서 주어진 조건에 따라 자기자본수익률(ROE)을 계산해야 합니다. 두 가지 경우에 대해 각각 순수익을 계산하고 ROE를 구하는 과정을 설명하겠습니다.

우선, 기본 조건을 정리해봅시다.
– 부동산 매입가격: 20,000만원
– 1년 후 부동산가격 상승률: 3%
– 순영업소득(NOI): 연 700만원
– 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

### 1. 타인자본을 40% 활용하는 경우(ㄱ)

먼저, 타인자본 40%를 활용할 때 자기자본과 타인자본의 비율을 계산합니다.
– 자기자본 = 20,000만원 * 60% = 12,000만원
– 타인자본 = 20,000만원 * 40% = 8,000만원

이 경우에 1년 동안의 총 순수익을 계산합니다.
1) 부동산의 1년 후 가격 상승:
– 20,000만원 * 1.03 = 20,600만원
– 가격 상승분 = 20,600만원 – 20,000만원 = 600만원

2) 대출금에 대한 이자 비용:
– 대출 이자 = 8,000만원 * 5% = 400만원

3) 총 순수익:
– 순영업소득(NOI) + 부동산의 가격 상승분 – 대출 이자
– 700만원 + 600만원 – 400만원 = 900만원

자기자본수익률(ROE)은 다음과 같이 계산됩니다.
– ROE = (총 순수익 / 자기자본) * 100%
– ROE = (900만원 / 12,000만원) * 100% = 7.5%

### 2. 타인자본을 활용하지 않는 경우(ㄴ)

타인자본을 활용하지 않는 경우, 모든 자본을 자기자본으로 사용합니다.
– 자기자본 = 20,000만원

이 경우 1년 동안의 총 순수익을 계산합니다.
1) 부동산의 1년 후 가격 상승:
– 20,000만원 * 1.03 = 20,600만원
– 가격 상승분 = 20,600만원 – 20,000만원 = 600만원

2) 대출 이자 비용 없음

3) 총 순수익:
– 순영업소득(NOI) + 부동산의 가격 상승분
– 700만원 + 600만원 = 1,300만원

자기자본수익률(ROE)은 다음과 같이 계산됩니다.
– ROE = (총 순수익 / 자기자본) * 100%
– ROE = (1,300만원 / 20,000만원) * 100% = 6.5%

따라서, 타인자본을 40% 활용하는 경우의 자기자본수익률은 7.5%, 타인자본을 활용하지 않는 경우의 자기자본수익률은 6.5%로 정답은 4번입니다.