공인중개사 기출 33회 1차 37번 – 부동산학개론

다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익 가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○가능총소득(PGI): 44,000,000원
○공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
○운영경비(OE): 가능총소득의 2.5%
○대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%)
○토지환원율: 5%, 건물환원율: 10%
○환원방법: 직접환원법
○환원율 산정방법: 물리적 투자결합법

• ① 396,000,000원
• ② 440,000,000원
• ③ 550,000,000원
• ④ 770,000,000원
• ⑤ 792,000,000원

정답: 3

대상부동산의 수익가액을 산정하기 위해 주어진 자료를 활용하여 계산을 진행합니다.

1. **순영업소득(NOI) 계산:**

– 가능총소득(PGI): 44,000,000원
– 공실손실상당액 및 대손충당금: 44,000,000원의 10% = 4,400,000원
– 운영경비(OE): 44,000,000원의 2.5% = 1,100,000원

이를 바탕으로 순영업소득(NOI)을 계산합니다:
“`
NOI = PGI – 공실손실상당액 및 대손충당금 – 운영경비
NO = 44,000,000원 – 4,400,000원 – 1,100,000원 = 38,500,000원
“`

2. **환원율 산정:**

대상부동산의 가치구성비율에 따라 환원율을 산출합니다:

– 토지환원율: 5%
– 건물환원율: 10%
– 토지 가치 비율: 60%
– 건물 가치 비율: 40%

환원율을 계산합니다:
“`
환원율 = (토지환원율 × 토지 가치 비율) + (건물환원율 × 건물 가치 비율)
= (5% × 60%) + (10% × 40%)
= 0.05 × 0.60 + 0.10 × 0.40
= 0.03 + 0.04
= 0.07 (즉, 7%)
“`

3. **대상부동산의 수익가액 산정:**

수익가액을 직접환원법를 통해 산정합니다. 직접환원법은 순영업소득(NOI)을 환원율로 나누어 계산합니다:
“`
수익가액 = NOI / 환원율
= 38,500,000원 / 0.07
= 550,000,000원
“`

따라서, 대상부동산의 수익가액은 550,000,000원입니다. 정답은 ③ 550,000,000원입니다.

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