공인중개사 기출 32회 1차 38번 – 부동산학개론

다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조 건에 한함)

○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원
○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5%
○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40%
○ 환원율: 10%

정답: 4

대상 부동산의 수익가액을 직접환원법을 통해 산정하는 과정은 다음과 같습니다.

1. 가능총소득(PGI) 계산:
PGI = 70,000,000원

2. 공실상당액 및 대손충당금 계산:
공실상당액 및 대손충당금 = PGI의 5%
= 70,000,000원 × 0.05
= 3,500,000원

3. 유효총소득(EGI) 계산:
EGI = PGI – 공실상당액 및 대손충당금
= 70,000,000원 – 3,500,000원
= 66,500,000원

4. 영업경비(OE) 계산:
OE = EGI의 40%
= 66,500,000원 × 0.40
= 26,600,000원

5. 순영업소득(NOI) 계산:
NOI = EGI – 영업경비
= 66,500,000원 – 26,600,000원
= 39,900,000원

6. 수익가액 산정:
수익가액 = NOI / 환원율
= 39,900,000원 / 0.10
= 399,000,000원

따라서 수익가액을 계산한 결과 정답은 ④번 399,000,000원이 됩니다.