공인중개사 기출 34회 22번 – 부동산학개론

甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50 %
○ 연간 저당상수: 0.12 ○ 가능총소득(PGI): 5,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10 %
○ 영업경비비율: 유효총소득의 28 %

• ① 1.08
• ② 1.20
• ③ 1.50
• ④ 1.67
• ⑤ 1.80

정답: 1

1. **담보인정비율(LTV) 및 대출금액**:
시장가치의 50%는 부동산의 대출 가능 금액입니다.
대출금액 = 5억 원 × 0.50 = 2.5억 원

2. **연간 저당상수 및 연간 부채 서비스 금액**:
연간 저당상수(0.12)를 사용하여 연간 부채 서비스 금액을 계산합니다.
연간 부채 서비스 금액 = 대출금액 × 연간 저당상수
연간 부채 서비스 금액 = 2.5억 원 × 0.12 = 3000만 원

3. **유효총소득(EGI)**:
가능총소득(PGI)에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 빼서 유효총소득을 계산합니다.
가능총소득(PGI) = 5000만 원
공실손실상당액 및 대손충당금 = 가능총소득 × 0.10 = 5000만 원 × 0.10 = 500만 원
유효총소득(EGI) = 5000만 원 – 500만 원 = 4500만 원

4. **순영업소득(NOI)**:
유효총소득(EGI)에서 영업경비를 빼서 순영업소득을 계산합니다.
영업경비 = 유효총소득 × 영업경비비율
영업경비비율 = 28%
영업경비 = 4500만 원 × 0.28 = 1260만 원
순영업소득(NOI) = 4500만 원 – 1260만 원 = 3240만 원

5. **부채감당률(DCR)**:
순영업소득(NOI)를 연간 부채 서비스 금액으로 나누어 부채감당률(DCR)을 계산합니다.
부채감당률(DCR) = 순영업소득(NOI) / 연간 부채 서비스 금액
부채감당률(DCR) = 3240만 원 / 3000만 원 = 1.08

따라서 정답은 ① 1.08입니다.

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