부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
- ① 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영 하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
- ② 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재 할 수 있다. 2022년 제33회 공인중개
- ③ 세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
- ④ 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.
- ⑤ 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.
정답: 1
수익률법(Yield Capitalization)과 승수법(Multiplier Method)은 부동산투자의 타당성을 분석하는 데 사용되는 방법들이지만, 이 두 방법이 투자현금흐름의 시간가치를 반영하는 것은 아닙니다.
① 수익률법은 임대료, 운영비용 등을 바탕으로 현재 가치를 추정하는 방법으로, 직접적인 시간가치보다 임대 및 운영 수익 등을 고려합니다.
② 승수법은 자본회수율(Capitalization Rate)과 비슷하게부동산 가격을 임대료 수익 등으로 나누어서 계산하는 방법이므로 투자현금흐름의 시간가치를 정확하게 반영하지 않습니다.
반대로, 투자현금흐름의 시간가치를 반영하는 전통적인 분석 방법으로는 순현재가치법(NPV)과 내부수익률법(IRR)이 있습니다. 이 방법들은 현금흐름의 시간적 변화를 고려하여 계산합니다.
따라서 ①은 틀린 설명입니다.
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